Utmanar hel bransch med mer
hållbar renovering

Modexa, som har sin största arbetsplats på Tunbytorp i Västerås, arbetar för att förändra den konservativa byggbranschen inifrån. Med ett fokus på hållbarhet har de lyckats förändra förutfattade meningar om hur lägenhetsrenoveringar ska gå till.

Framgång träffar Modexagruppens CEO och grundare Torgny Hellberg samt hållbarhetsstrateg Ann-Kathrin Espelin för att prata om företagets resa och hållbara affärsidé. Koncernen prisades tidigare i år som Årets hållbarhetsleverantör av HBV, allmännyttans inköpsfunktion i Sverige; och är även nominerade till Årets Hållbarhetspris på Guldstänk.

Torgny Hellberg, Modexagruppens CEO och grundare.

– Den stora idén kom när jag mötte byggbranschen i mitten på 1990-talet. Efter att ha jobbat med att utveckla och installera automatisering inom metallindustrin i början av yrkeskarriären hade jag lärt mig väldigt mycket om effektivisering av processer och hur man skapar hög produktivitet över tid. När jag av en slump kom att möta byggbranschen och insåg att det säkert skiljde 40 år av utveckling inom både produktivitet och ledarskap, ja då insåg jag var jag skulle kunna påverka och skapa utveckling under resten av min yrkeskarriär. Efter några år som anställd platschef inom en enhet på ett byggföretag i Västerås blev denna till salu. Tillsammans med nuvarande kollegan Peter Freidlitz köptes 1998 produktionsenheten. Vi såg möjligheter att på ett mer hållbart sätt kunna renovera kök än man gjorde då och samtidigt minska tiden för renovering och möjliggöra att boende kan bo kvar under renoveringstiden, berättar Torgny Hellberg.

Miljonprogram av hög kvalitet

Torgny förklarar att bakgrunden till affärsidén utgår från den höga kvalitet som bostäder byggdes av förr i tiden. Det ibland så utskällda ”miljonprogrammet” består av bostäder som i grunden är byggda av mycket hög kvalitet.
– I Sverige gjordes ett stort ingenjörsmässigt och ergonomiskt kliv i utvecklingen åren innan Miljon-programmet. Många av de standarder som togs fram då finns kvar idag. Även om inte designen från den tiden är rätt idag, var byggkvaliteten otroligt god. Det gör att när vi på Modexa renoverar ett kök så kan vi bevara köksstommar och diskbänk. Det blir både bättre för miljön, ekonomin och för den boende som kan bo kvar, säger Torgny.
– Det vi gör är att vi bevarar det som är bra och som inte blir bättre av att det byts ut, fyller Ann-Kathrin i. Samtidigt som vi förnyar det så som man vill ha det idag. När vi renoverar kök eller badrum idag så försöker vi göra det så resurssnålt som möjligt.

Industriell metodik

En av Modexas grundidéer är att tillämpa industrins metodik på byggsektorn.
– Då vi standardiserar många processer och förproducerar måttanpassade produkter till kök eller badrum skapar vi mer effektivitet jämfört med traditionell renovering. Dessutom har vi skapat ökad effektivitet genom en egen logistikkedja. Vi har anlitade transportörer som åker ut till depåer på varje bostadsprojekt och kan därför emballera minimalt, undvika transportskador och låta montörer fokusera på renovering istället för att hantera leveranser. Det som dessutom är lite unikt i vår ansats är att Modexakök inte bara ska motsvara totalrenoverade kök utan även ha en högre kvalitet och längre livslängd, förklarar Torgny.
– Faktum är att de standardmässiga krav som ställs på renoverade kök från allmännyttans inköpsorganisation är högre än kraven på nyproducerade Svanen-märkta kök, fyller Ann-Kathrin i.

Ann-Kathrin Espelin, Modexas hållbarhetsstrateg.

Varsam renovering

Hur fungerar då era renoveringsprojekt?
– Först och främst har vi en dialog med hyresgästerna, där de får göra val utifrån sina behov och betalningsförmåga. Vi mäter köket och prefabricerar sedan allt anpassat för lägenheten och sedan kommer vi förbi och renoverar köket på några timmar upp till maximalt 1,5 dag. I hälften av alla kök är vi inne i totalt bara 3,5 timme. Vårt mål är att störa hyresgästen så lite som möjligt och samtidigt ge ett bra slutresultat. Det här var det ingen som trodde på när vi drog igång, men nu lyckas vi bevisa det i projekt efter projekt och renoverar årligen ca 12 000 lägenheter i Sverige. Resultatet blir ett funktionellt och attraktivt kök som är tidsenligt med nuet. Sedan ett år tillbaka har vi samma koncept med badrum, som normalt tar 6-8 veckor att renovera men med vår modell så är det en hantverkare som arbetar i tio dagar. Allt samtidigt som den boende kan bo kvar med eget tillfälligt badrum på gården, förklarar Torgny.
– För oss är det viktigt att alla bostadsprojekt är ekologiskt, socialt och ekonomiskt hållbara. En beräkning framtagen i ett ReSource-projekt visar att vi med vår metod når 71 procent produktcirkularitet i de kök som vi renoverar, vilket betyder att vi återbrukar samt använder förnyelsebara råvaror i betydande utsträckning. Otroligt höga siffror jämfört med branschen i övrigt. Den sociala hållbarheten visar sig i att vi i renoveringsprojekt utgår från hyresgästers betalningsförmåga och inte renoverar mer än det som behövs. När det gäller ekonomisk hållbarhet så visar våra projekt att kalkylen för bostadsföretag blir mycket bättre när de tillsammans med oss renoverar hållbart och varsamt med kvarboende hyresgäster, förklarar Ann-Kathrin.
Kombinationen av nyproducerade lägenheter av lägre kvalitet med kortare livslängd samt överrenoveringar i befintliga lägenheter, kan skapa stora problem förklarar Ann-Kathrin och Torgny.
– Överrenoveringar blir så dyra att hyrorna måste chockhöjas. Det gör att allt för många måste dela på lägenheterna, vilket gör att slitaget ökar något oerhört. Det är inte rimligt att tillverka en produkt som målgruppen inte kan betala. Kombinationen av bristfällig kvalitet och för stort slitage gör att lägenheter snabbt blir slitna. Ett skräckexempel på det är att vi för ett år sedan fick ett uppdrag att renovera 300 lägenheter som haft inflytt bara två år tidigare, säger Torgny.

Lyssna på hyresgäster

En viktig del av Modexas metod handlar om tidig involvering av hyresgäster i alla renoveringsprojekt. Genom att fråga hyresgäster om vad som irriterar så uppnås större involvering och legitimitet för projektet.
– Vi försöker alltid se till att renovera de fem viktigaste sakerna som de boende framhåller. Inom byggbranschen är renovering kopplat till smärta och konflikter med boende. Vi ser tvärtom att det för fastighetsägaren bara finns fördelar med att göra renoveringar som passar de boende, berättar Ann-Kathrin.
– En förändring som vi genomgått de senaste 15 åren är att vi gått från att vara en produktleverantör till att bli ett kunskapsföretag inom varsam renovering. Fastighetsförvaltningens byggverksamhet står för 19% av Sveriges inhemska koldioxidutsläpp, importerade byggvarors koldioxidutsläpp är exkluderade. Det gör att allt som man inte behöver bygga nytt är en besparing på både ekonomin och vårt klimat. Många bostadsföretag gör stora satsningar på att minska uppvärmningskostnader, men låter samtidigt slänga saker som fungerar bra när de renoverar bostadsområden. Byt istället bara det som behöver bytas. Det blir bättre för miljön, lägre kostnader för alla samt mindre störning för de boende. Här ser vi, att vi på Modexa har en viktig roll i att inspirera branschen till att ta mer ansvar. Men samtidigt är det inte lätt att förändra i en konservativ bransch. Därför bestämde vi oss för att gå före och i höst lanserar vi äntligen vårt totalkoncept för varsam bostadsförvaltning – Modexagruppen – med både förvaltnings- och projektinriktade koncept, som tillsammans bidrar med olika delar i en fastighetsägares underhållsstrategi, säger Torgny Hellberg avslutningsvis.